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　　近日，《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》（以下简称《公告》）发布，商业不动产REITs启动试点。《公告》明确，在商业不动产REITs基金注册与运营管理要求以及基金管理人和专业机构责任等方面，相关事宜参照现有基础设施REITs指引执行。历时近五年，基础设施REITs已发展成上市数量超70只、规模超2000亿元的资产群体，示范性和规模性在不断增强，市场容量持续提升，投资者群体日益成熟。这些发展经验，有望为商业不动产REITs试点带来有益借鉴。

　　自基础设施REITs展开试点后，初期上市运作的是仓储物流、收费公路、市政设施、产业园区等资产，此后逐步增加了清洁能源、数据中心、保障性租赁住房、水利设施、文化旅游、消费基础设施等行业领域的资产。从资产分类看，基础设施REITs的发行已涵盖12大行业52个资产类型，其中10个行业领域的18个资产类型实现了首单发行上市。近期上报的东方红隧道股份智能运维高速REIT是国内首单隧道REITs，基金管理人为上海东方证券资产管理有限公司，目前已获上交所受理。

　　分阶段看，基础设施REITs上市后，于2023年出现了行情分化，派息确定性更高的资产受到资金追捧，涨幅也比较高。相对于确定性资产，成长型资产在价格上有一定折价，派息率能够得到明显体现。2024年至今，中证REITs全收益指数实现了超20%的涨幅。仅在今年内，华夏大悦城商业REIT等多只产品的累计涨幅就超过了30%。随着基础设施REITs逐步发展，其在配置层面受欢迎的程度也在持续提升。数据显示，截至三季度末，中金安徽交控REIT和华夏北京保障房REIT成为FOF重仓品种，FOF持有两只REIT的份额约为26.34万份。

　　市场人士表示，基础设施REITs的上涨主要是由基本面和估值共同驱动。目前，REITs市场规模在2000亿元出头，相比之下资金需求的体量会更大。在近5年发展过程中，基础设施REITs持续受到政策支持，特别是在2024年会计政策4号指引(《监管规则适用指引——会计类第4号》)发布后，REITs资产出现一波上涨行情。此外，从2021年至今，十年期国债单边大幅下行，无风险利率的持续下行也推动了REITs的整体动能提升。